한국지적학회 발행기관 내 간행물
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임차보증금반환채권담보 전세권저당권의 문제점 Problems of Lease deposit return bond security Mortgage Right to Lease Security 조장우(Cho, Jang Woo), 김홍택(Kim, Hong Taek) pp.145~153 (9pages)
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| 한국어초록 부동산을 사용 수익하면서 임차보증금반환을 담보하기 위해 전세권 설정계약을 체결하거나 부족한 임차보증금을 융통하기 위해 전세권을 담보로 저당권을 설정하는 것은 거래현실에서 일반적인 전세권 의 활용이므로 이를 곧바로 허위표시나 물권법정주의에 위배되는 것으로 볼 이유는 없다. 문제는 전세 권 존속기간의 만료 후 전세권저당권자가 임차보증금반환채권에 물상대위를 행사함에 있어서 전세권설 정자가 전세권자에 대한 채권을 가지고 전세권저당권자에게 상계로 항변할 수 있는가 또는 연체차임 등을 공제할 수 있는가 여부이다. 전세권설정자가 전세권자에 대한 채권으로 전세권저당권자에게 대항하는 것은 물권의 효력상 또는 전세권저당권자의 우선변제권에 대한 침해를 이유로 불가하다고 볼 수도 있지만 현실적으로 전세권설 정자의 개입 없이 전세권저당권이 설정되는 경우도 많고 전세권설정자가 전세권자에 대한 채권으로 전 세금반환채권과의 상계에 대한 기대를 가지는 것도 부정할 수 없으므로 이를 전적으로 봉쇄하는 해석 론은 당사자간 의사나 사적자치, 또는 공평의 원칙에 부합하지 않는다. 이 경우 전세권저당권 설정시를 기준으로 그 이전에 발생한 채권에 대해서만 전세권설정자의 상계를 예외적으로 인정하는 것이 종래 판례가 설시한 압류명령 송달시 기준보다 전세권저당권자의 이익을 침해할 우려가 적다. 임차보증금 담보목적의 전세권저당권의 실행에서도 민법 제315조에 의해 전세금으로 연체차임을 공 제할 수 있는지 여부에 관하여 일반적 채권집행의 법리에 따라 압류명령 등이 송달된 때를 기준으로 그 이전에 발생한 연체료 등으로 공제를 허용하기 보다는 전세권저당권 설정시를 기준으로 하여 임차보증 금 담보를 전제로 전세권을 설정한 사실을 알고 있는 저당권자에게만 공제주장을 허용하는 것이 법적 안정성 뿐만 아니라 공평의 원칙 또는 당사자간 이익교량의 측면에서 적절할 것이다. |
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